Как обычно покупают недвижимость в Сербии русские? Какие опасности есть на этом пути? Что такое «русские агентства недвижимости»? И стоит ли доверять дружелюбным «бескорыстым помощникам» с форумов?

Давайте наведем порядок в этой пыльной комнате, посмотрим, как это происходит и как должно происходить. Каковы требования закона?

Как люди из России ищут недвижимость в Сербии 

В подавляющем большинстве случаев, желая купить недвижимость в Сербии, люди просто набирают в Яндексе или Гугле фразу «купить квартиру в Сербии», «купить дом в Сербии».

Далее они, естественно, попадают на русскоязычные сайты с каталогами объектов недвижимости. В принципе каталогов может и не быть, иногда речь идет об услуге «подберем вам недвижимость в Сербии, обращайтесь».

Даже те люди из России, которые знают о наличии сербских агентств недвижимости, не пренебрегают русскими сайтами.

По одной простой причине: чисто внешне эти каталоги понятнее, кажется, что там «просто больше подходящих вариантов». И это не случайно: варианты для таких сайтов подбираются исходя из определенных критериев.

Что же это за критерии? Не очень дорогой или даже очень дешевый дом (как кажется). Смотрится хорошо внешне (на картинке). Находиться в живописном месте. Стоит на большом участке. Именно такие дома и ищут люди из России. И именно такие дома в основном и содержатся на предназначенных для них сайтах.

Что остается за кадром?

Местоположение (нередко тьму-таракань по местным меркам), документы (не всегда дома укниженены), необходимость дополнительных вложений (замена окон, утепление и пр.). Иногда такая информация отражается в объявлении, но, как вы поймете дальше, особенно на суть не влияет.

Как правило, люди начинают подбирать себе дом еще из России. В Сербии их тепло встречает «агентство», иногда прямо в аэропорту. И везет показывать дома.

Поскольку люди приезжают с желанием как можно быстрее определиться, на волне адреналина путешествия и очарования новой, вообще-то красивой страной, обычно какой-то из предложенных вариантов принимается. И заключается сделка.

 

О сайтах, на которых ищут недвижимость в Сербии

Теперь подробнее о сайтах, через которые находится обычно эта недвижимость. О ком идет речь, когда я пишу русское «агентство» и почему пишу это слово в кавычках?

Как правило, это сайт, который ведет, скажем, какая-то условная Марь Иванна. Очень часто это сайт анонимный или полуанонимный. Офис может быть, а может и отсутствовать. Как правило, о том, кто оказывает услуги подбора (об его опыте и образовании) ничего не известно.

Часто на сайте декларируется не только подбор недвижимости, но и «юридическая проверка» (причем бесплатная, поскольку «в этом абсолютно ничего сложного нет»).

И, как они сами же признаются, эта проверка часто сводится к тому, чтобы понять, если ли вообще в реестре недвижимости такой дом, потому что «иной раз посмотришь, а там только участок — лес да поле».

Сайты эти зачастую откровенно рекламные. На некоторых из них даже говорится, что в Сербии за 3-5 лет можно получить гражданство.

Где они берут списки объектов? Иногда объезжают сами дома и договариваются с владельцами, поскольку на домах в Сербии обычно висит табличка, что дом продается. Иногда собирают фотографии по различным сайтам риелторских агентств (что незаконно), выставляют у себя, а найдя покупателя, договариваются с агентством и делят комиссию.

Эти самодельные «агентства» не соответствуют требованиям законодательства Сербии, они полностью нелегальны. Просто условная Марь Иванна с сайтом.

Так мы плавно переходим к вопросу «а кто вообще может оказывать услуги подбора недвижимости в Сербии?».

 

Требования к агентствам недвижимости в Сербии по закону

В ноябре 2013 года в Сербии вступил в силу закон «О посредничестве при аренде и покупке недвижимости» (Сл. гласник 95/2013), в котором сформулированы требования к агентствам недвижимости в Сербии.

Агенство недвижимости должно быть внесено в специальный реестр. Для этого нужно соответствовать следующим требованиям:

  1. Обладать необходимыми техническими возможностями для ведения бизнеса, в том числе помещением.
  2. Иметь в штате хотя бы одного риелтора, сдавшего профессиональный экзамен и получившего лицензию.
  3. Деятельность агентства должна быть застрахована (на случай, если вследствие действий агента клиенту будет причинен ущерб).

Таким образом, легальным агентство недвижимости в Сербии является только при соответствии всем этим требованиям и при условии внесения записи в государственный реестр агентств недвижимости.

Данные требования были введены государством не просто так, а в том числе для защиты покупателя и для наведения порядка на рынке недвижимости Сербии (многие знают, что здесь по-прежнему огромное количество домов и даже квартир не имеют нужных документов).

Отсюда и вытекает перечень обязанностей агентства по закону. Итак, агент должен:

  1. Предоставить покупателю (арендатору) объективное мнение о цене недвижимости в соответствии с ее характеристиками, условиями рынка и т.п.
  2. Проверить документы, подтверждающие право собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, предупредить покупателя (арендатора) о:
  • потенциальных рисках, связанных с регистрацией в реестре недвижимости,
  • наличии права преимущественной покупки и ограничений,
  • зарегистрированных правах на объект.

Агент имеет и другие обязанности по закону, в частности, обеспечивает рекламу объектов недвижимости, ведет переговоры, обеспечивает показы недвижимости и пр., но все это вещи скорее технические.

Иногда некоторые русские сайты в качестве доказательства своей «лицензированности» приводят на сайте лицензию сотрудничающего с ними риелтора с лицензией. Этого недостаточно: само агентство должно быть внесено в соответствующий реестр.

 

Про дружелюбных «бескорыстных» помощников 

Всем известно, что мы, русские, достаточно противоречивый народ. С одной стороны, мы мало кому верим и всех немного подозреваем. С другой стороны, не очень любим платить за профессиональные услуги.

И поэтому со словами: «Я так и знал, с этими русскими сайтами мне все ясно!» бросаемся в другую крайность — и снова попадаем на удочку. Так потенциальный покупатель оказывается на русскоязычных форумах и группах в соцсетях, посвященных Сербии.

На этих форумах он знакомится с кем-то, кто готов помогать ему «просто от чистого сердца». С этаким дружелюбным бескорыстным старожилом, который живет в Сербии давно и все знает, везде готов провести, все показать и объяснить.

Как правило, у такого старожила обязательно найдется знакомый местный риелтор, о котором говорят: «Он точно поможет. Он гений!»

Естественно, с этим «гением» есть договоренность о том, что если такой помощник приведет покупателя, то может претендовать на часть комиссии. А риелтор, чтобы рассчитаться с помощником, завышает эту самую комиссию — или, что еще хуже, цену предлагаемых объектов.

Иногда в роли такого старожила выступает наш бывший соотечественник, иногда — говорящий по-русски серб. Сути дела это не меняет. Серб, разумеется, в такой схеме вызывает большее доверие у потенциальных «клиентов».

Конечно, не в 100% случаев за полученным на форуме советом скрывается нечто подобное. Скажем так: это происходит часто. Просто потому, что на форумах в ожидании «клиента» часто дежурят именно те, кто в этом заинтересован.

 

Чем все заканчивается 

Часто это приводит к покупке неликвида по завышенной цене. Причем из России или даже в первое время из Сербии эта цена кажется невысокой. И в абсолютном выражении она действительно может быть низкой.

Но почему? Потому что русские «агентства» часто выбирают объекты, неликвидные с точки зрения сербского рынка недвижимости, но соответствующие неким «идеальным» представлениям людей из России о домике на природе.

Что же происходит потом? Через несколько месяцев приходит осознание минусов, от которых уезжали сербы, продавая дом в этом месте: полное отсутствие работы, развлечений, сонная деревенская жизнь у всех на виду, горные дороги, отсутствие нормальной инфраструктуры.

Или, скажем, просто меняются планы, и возникает желание переехать в какое-то другое место.

Тогда люди пытаются изменить ситуацию и продать дом. И сталкиваются с тем, что дом продать почти невозможно. И что цена изначально была заплачена совсем немаленькая. И что под боком огромный рынок похожих и еще более дешевых домов.

Разным людям нужно разное количество времени, чтобы это понять. Не так давно мне написал один читатель: «Что-то закисли мы тут за полгода во Врнячке Бане. А расскажите нам про Нови-Сад».

Хотя, безусловно, есть люди, которые стремились именно к такой жизни и кажутся вполне довольными ею — по крайней мере, внешне. Но слишком часто встречается ситуация, которую описываю я.

На момент покупки все это казалось важным — и воздух, и виды, и деревенская пастораль. Потом выспишься, отдохнешь, узнаешь сербские реалии, вспомнишь о комфорте, захочешь перестать мерзнуть в холодном доме зимой, поймешь, во что обходится бензин… А хуже всего, если возникнет мысль искать себе работу в этой новой стране.

Думаю, что именно этим обусловлено негативные отзывы о Сербии, которые иногда можно встретить в Интернете — про ее «бедность, разруху, отсутствие инфраструктуры, развлечений и работы».

Но их авторы описывают не Сербию. А свой свой собственный неудачный выбор. В каком-то смысле, свою ошибку.

 

Как покупают недвижимость сербы 

Что касается сербов, то практически в каждой семье (берем широкий круг в пару-тройку поколений) есть дом, и чаще — не один. Иногда сербы их строят. Иногда покупают.

Что именно они покупают? Ответ очевиден. Среди сербов популярны ближние пригороды крупных городов.

Если брать Нови-Сад, то самыми востребованными местами являются Сремска-Каменица (районы Татарско Брдо, Чардак и Войново), Петроварадин и Поповица.

Ключевым условием выбора места жительства является хотя бы теоретическая возможность иметь работу или свой бизнес. Это означает жилье в городе или в непосредственной близости от него.

Участки здесь обычно небольшие, поскольку земля дороже. В черте города она может быть даже не в частной, а в государственной собственности, и передаваться в пользование.

Зато коммуникации в таких местах практически всегда городские. Плюс городские автобусы, магазины в пешей доступности, хороший интернет, выбор школ и детских садов.

Сербы прекрасно знают азбучную истину: качество недвижимости определяется ее местоположением. И смотрят, в первую очередь, на место. Дом в 15-20 км от Нови-Сада — это очень далеко.

Диапазон покупателей, кстати, не ограничивается самыми дешевыми домами. Но приоритеты правильные «место, место и еще раз место», хотя набор детальных аргументов у сербов может быть разным.

 

Как покупать недвижимость в Сербии правильно 

Единственный возможный правильный вариант — подбирать недвижимость через уважаемое сербское агентство недвижимости со стажем, ориентированное на сербского покупателя и внесенное в специальный реестр.

Если агентство действует легально, то запись о внесении в реестр и номер в нем гордо красуется на его сайте. Там же нередко выложен скан соответствующего решения госоргана.

Эти агентства рассчитаны на сербов, и изучая их базы, можно сделать широкую (и достаточно объективную) выборку, дающую представление о реальных местных ценах. Это правильнее, чем сравнивать между собой дешевые, но некачественные и/или неликвидные объекты на анонимных сайтах для русских, и делать ложные выводы.

 

***

e4f31b82-78ba-48e1-8910-8be2c3aaa332
Друзья, чтобы не пропустить интересное на сайте, следите за новостями и анонсами "SofiTravel.ru" в соцсетях.

Ставьте лайк!