Анализируя объявлениях на сербских сайтах недвижимости, многие видят, что иногда дом здесь стоит как квартира. А иногда и намного меньше. После этого встает логичный вопрос — зачем покупать квартиру, если на эти деньги можно купить дом?

И второй вопрос, который всегда есть у рационального человека, с чем же придется столкнуться в реальности, покупая такую недвижимость.

Система приоритетов

Покупая дом в Сербии, нужно настраиваться на то, что сразу же купить идеальный дом, полностью соответствующий вашим идеальным представлениям, вы скорее всего не сможете.

Поэтому нужна система приоритетов. На мой взгляд, нормально, если она такая:

Место (место, место и еще раз место).

Место определяет ликвидность дома. Влияет на то, какое у вас будет окружение. И чем глуше вы выбираете место сейчас, например, и, соответственно тем дешевле дом, тем сложнее будет, если вы потом захотите этот дом продать. Особенно учитывая то, на сколько увеличится в итоге цена со всеми вашими дополнительными вложениями.

Документы

Про это нужно говорить много и отдельно, но как раз-таки по домам документы нужно внимательно проверять. Довольно много всего было построено без разрешений на строительство. Или потом перестраивалось, но тоже несогласованно.

Иногда положение дома противоречит градостроительным планам, бывают такие ситуации, когда угол дома стоит по картам на участке, отведенном под будущую дорогу (реальный пример). В жизни, просто глядя на дом, это не определить никак.

Но вопрос документов — он касается как вас самих (чтобы сделка прошла нормально), так и будущего. Что можно купить за условно наличные деньги, не всегда можно купить через ипотеку.

И это вопрос ликвидности. Если когда-то захотите продавать, документы должны быть такими, чтобы дом мог купить и человек через ипотеку.

Эта статья не про «правильные документы», так что на данный момент документы — важный приоритет. Даже если все остальное устраивает, но документы не в порядке — не надо.

Вид с участка

Здесь все понятно. Все хотят, чтобы вокруг было покрасивее.

Размер участка

Да влияет и определяет ценность дома. В целом не всегда важен даже столько размер, сколько то, чтобы участок был ровным. Очень актуально и в окрестностях Нови-Саде (на Фрушке), ну, и в горах само-собой.

Постоянно жить на участке с большим уклоном довольно тяжело. Ровные участки с хорошим видом (на склоны и пр.) ценятся высоко, правда если само по себе место считается хорошим.

Качество строительство дома, планировка, цена

Здесь все очевидно. Но есть такой момент — не гонитесь за большим домом. «О, да тут на 30 тысяч можно 200 метров купить! О, а вот тут даже 300 метров…» — вот не надо этого. Помните, что все эти метры вам потом нужно утеплять, благоустраивать, ремонтировать и отапливать.

Ищите столько, сколько вам необходимо, сколько вы реально можете использовать, а не максимум, который можно найти «на эти деньги».

Цена — здесь все понятно. Да, важно не переплатить. Она должны быть адекватной местному рынку. Всегда нужно торговаться.

Но в поле чудес на сербском рынке я не верю. То, что здесь стоит дешево, и должно стоить дешево.

Может быть оно вначале может казаться «дешевым», глядя на ситуацию глазами из России, но если поизучать местные реалии, если понять, в что обойдется ремонт, если понять ликвидность и оценить то место, в котором это находится, то вся дешивизна будет чем-то да объясняться.

 

Про неидеальное

Очень важно помнить, что на 100% идеальный дом вы вряд ли найдете. И скорее всего к категории неидеального будет относиться ремонт. Что, на мой взгляд, как раз нормально, если сравнить с остальными пунктами в списке, это исправить легче всего.

Но при этом ремонт, деньги, которые на него нужны, и время (я бы считала, что от полугода нужно, чтобы привести в порядок средний дом), все это нужно запланировать.

Замена окон, ремонт крыши, водостоки, ремонт системы отопления (перебрать батареи, посмотреть отопительный котел, дымоходы), ремонт в ванных (обычно их минимум 2), если уж не замена, то хотя бы покраска дверей, покраска стен, циклевка паркета, утепление, штукатурка, покраска фасада, хотя бы минимальное приведение в порядок участка. Если перечень такой (здесь довольно стандартный для среднего сербского дома), то на полгода эта история точно.

 

Окружение

Еще один момент, про который нужно помнить, это окружение. В Сербии это важно, как нигде. Дома вокруг города — это совсем другое, чем сельские дома, где вокруг полно сельского хозяйства, которое мычит, галдит и пахнет. Выберите, что вам ближе — дом в пригороде, где образ жизни городской, или деревня.

Также нужно помнить, что нередко дом для сербов является и местом, вокруг которого строится какой-нибудь мелкий бизнес. Это может быть небольшая автомастерская. Или небольшая столярная мастерская.

В теории — ничего страшного. Но на практике — ничего смешного. Если в соседнем дворе у вас будет постоянный склад пиломатериалов и звуки циркулярки из гаража, в определенный момент это все может достать. Поэтому к окружению нужно начинать присматриваться на этапе выбора дома, а не когда вы его уже купили.

Как еще может проявляться окружение? Известный факт, что сербы строят свои дома медленно. Потому что своими силами, потому что денег мало. Из-за чего стройка может растягиваться на 20 лет. И из-за чего очень многие дома так и не выглядят законченными.

Очень часто люди к этому привыкают. Живут без балконных перил, например. Так вот, покупая дом вы становитесь невольным постоянным зрителем всего этого, каждый день.

Чужое медленное течение жизни, незаконченный ремонт у соседей становится вашей реальностью, потому что вы каждый день мимо этого будете ходить и ездить. И никто не даст гарантий, что когда-то будет закончено.

Здесь есть довольно большое количество домов, строительство которых было начато давным-давно. Сейчас их владельцы где-нибудь в Швеции или Германии. Возможно, и не планируют возвращаться. В лучшем случае, дом будет продан кому-то и быстро или медленно достроен. В худшем — еще будет долго стоять.

Второй момент связан с тем, что часто рядом со своими недостроенными домами люди складируют остатки стройматериалов и т.п., какие-то блоки, кирпичи, балки. Это может быть накрыто какой-нибудь пленкой.

И если вы не перфекционист, то может быть это и не будете сильно замечать, но да, может лежать еще долго. Даже вечно.

Местные особенности

Дом в Сербии — это традиционное жилье. Это накладывает множество нюансов. И по устройству дома. И по состоянию. И по много чему еще.

Например, возьмем такое явление как «спратна куча». Внешне это двух-, трехэтажный дом, но его этажи не соединяются лестницей внутри. На каждый из этажей идет внешняя, уличная лестница.

В контексте сербской жизни, когда разные поколения живут в одном доме, это традиционная модель. Особенно раньше это считалось хорошим вариантом — один этаж для родителей, второй для семьи, скажем, старшего сына, третий для семьи младшего сына… Раньше, но, кстати, уже не сейчас. Молодежь здесь уже тоже хочет жить отдельно.

Но совершенно не понятно, как вписать дом с таким устройством в жизнь обычной современной семьи из России — мама, папа, 2 ребенка. Знаю, есть варианты «перевести и родителей».

Если смотрите такой, с перспективой на родителей, родственников и т.п. — очень хорошо подумайте. Нужен ли родителям прямо целый этаж, хватит ли сил на отделку. Или получится как обычно — используется только один этаж, два других закрыты без особых видимых перспектив когда-нибудь доделать.

Тишина

Вопрос тишины в своем доме и в сельской местности — один из важных, почему люди и хотят дом. Я не буду писать здесь в подробностях. Но есть такая вещь как собаки, которые живут в большинстве частных домов.

Вначале эта проблема мне казалась какой-то редкой, но когда я написала об этом в своем фейсбуке, то же самое подтвердили многие.

Сразу скажу, я выросла в деревне. У нас всегда (и у нас, и у соседей) были собаки. И абсолютно никогда это не было проблемой. Если собака лаяла и выла ночью — довольно быстро ее как-то воспитывали.

И только здесь, в Сербии, мы столкнулись с тем, что летом должны были спать с полностью закрытыми окнами, с включенными кондиционерами из-за лая собак, которых хозяева не усмиряют буквально часами.

Не всегда понятно, где именно лает собака. И похоже самих сербов это как-то не особо раздражает. Но лучше сразу быть готовым к тому, что тишина и покой — это вовсе не про загородный дом.

В нашем городском жилье в Нови-Саде намного тише. Вообще тихо. Поскольку квартира большая, соседей по-минимуму. Собаки в доме запрещены. Мелкие живут потихоньку. Но, хозяева зная их нелегально положение, очень аккуратно себя ведут и собак не слышно и не видно.

То ли дело в нашей Сремской-Каменице. Я скажу прямо и однозначно: лающая всю ночь где-то неподалеку большая собака это тихий ужас. Вначале лает она. Потом просыпается маленький ребенок, которого она разбудила и пошло-поехало.

Комары

Про комаров я тут как-то уже писала. Но раньше скорее в контексте города. Хотя мне несколько раз приходили вопросы в комментах — есть все же комары или нет.

Так вот, однозначно нельзя сказать ни да, ни нет. Потому что все зависит от конкретного места. В Нови-Саде их травят. И в тех местах, которые относятся к Нови-Саду (Сремска-Каменица, Ветерник и т.п.). В целом их там практически нет, особенно днем.

Но был момент пару лет назад, когда и в Сремской-Каменице не потравили (или был какой-то разрыв): да, было много.

И ситуация примерно такая: в Каменице, где их травят, вечером очень комфортно сидеть на террасе. А совсем рядом, знакомые сербы для примера приводили не соседний район Боцке, вечером выйти невозможно, как они сказали «даже рот открыть нельзя». Хотя я и не проверяла сама.

Я читала, что есть мнение, будто бы комаров мало в горах, расскажите, у кого там есть дом. Но, думаю, куда бы они там делись. И там куча своих особенностей и проблем.

 

Деньги

Покупка среднего сербского дома это примерно как каша из топора. Это серьезно. За несколько лет мы уже здесь много чего отремонтировали по разным проектам. В том числе дом в городе и за городом.

Итак, деньги при покупке доме это вопрос №1. Как с хорошей (вроде все исходно не дорого), так и с плохой стороны (в итоге набегает).

Чуть выше я написала про систему приоритетов. Про ремонт там ничего не было. Потому что скорее всего ремонт будет последнее, о чем вам придется думать при выборе. И его придется делать.

Даже если вы согласны жить в страшноватом ремонте 30-летней давности, все равно, скорее всего придется столкнуться с утеплением, чем-то типа ремонта крыши, водостоков и т.д. и т.п. Набор такого минимума каждый раз разный. Кто-то сталкивается с необходимостью рытья колодца, потому что нет городской воды,

Итак, возьмем условный сербский дом, построенный 30 лет назад, типичный вариант для этого рынка. Первое, с чем придется столкнуться, ремонт в нем будет примерно соответствующий времени постройки.

Состояние ванных может быть лучше или хуже, пол скорее всего старый паркетный, окна уже могут быть заменены на пластиковые, а могут быть и нет… но важно одно, ремонт потребуется.

Хороший дом, с хорошим современным ремонтом, полностью достроенный, с нормальными документами, по адекватной цене — явление все же скорее исключительное.

Форумы о Сербии наводнены информацией о том, что ремонты здесь стоят дешево. Что отремонтировать дом здесь примерно то же самое, что для нас по деньгам и усилиям переклеить обои…

Что можно про это сказать? И да, и нет. Для меня до сих пор самая большая загадка (хотя количество отремонтированных нами разных площадей уже, наверное, скоро приблизится к тысяче метров): почему изначально кажется, что все это дешево, и все равно каждый раз получается, что ремонт — это бездонная яма.

Мы ремонтируем дом в городе с исходной низкой ценой. И по тем деньгам, которые в него приходится вкладывать, уже выясняется, что дешевле было бы купить какое-то современное, новое городское жилье, а не маяться дурью. Было бы проще, красивее и уже получается, что может быть и дешевле.

Там речь и про гидроизоляцию первого этажа из-за сырости, и серьезные трещины, и вопросы к проводке, и окна, и двери, и крыша и много чего еще, что означает следующее: те 30-50 тысяч, которые вы планируете на дом, которые вы видите как цену в объявлении, в нормальном приближении, при нормальном подходе это если не вершина айсберга, то почти.

Нормально отремонтировать средний сербский дом ни за 3, ни за 5, ни за 10 тысяч евро нельзя. Естественно, вопрос что подразумевать под ремонтом.

Речь может идти и про чисто косметические, эстетические вещи типа ванных. Но может идти и про серьезные. Утепление фасада.

Это не какая-то необязательная вещь. Это серьезная, необходимая вещь, иначе в доме будет не просто холодно зимой, а не стенах и потолке через некоторое время вылезет жутковато-выглядящая черная плесень.

Если денег хватает только на покупку дома, внешне даже выглядящего более-менее, но если вы не уверены, что делать ничего не придется (а на самом деле придется), если запаса по деньгам нет (хотя бы тысяч 20 евро), то лучше не связываться.

Почему я обозначила такой порог, который нужен на запас? Если вы увидите цены на работы, то да, они кажутся низкими. Покраска стен — 1 евро за метр, циклевка паркета — 6 евро за метр. Плитка в ванной (вместе с плиткой, клеем, затиркой и работами) на уровне 20 евро за метр.

Но в совокупности это все набегает. И многие вещи трудно предположить и заранее просчитать. Но потом бах, и оказывается, что напрочь сгнила такая мелочь, которую и не прикидывали, как водостоки. Вы меняете их все. Раз в и вашем бюджете нет нескольких сотен евро.

Канализация. Допустим на вид в доме она есть. И вот они рядом канализационные люки. И потом раз, кто ж может предполагать, что конкретно в вашем доме все же оказывается септик.

А к канализации вообще-то можно и неплохо бы подключиться. Раз и в вашем бюджете нет еще 2000 евро (материалы, работы, а главное плата за подключение к канализации).

Простой добрый совет: если денег хватает только на сам дом, но ничего не остается на доделку, ремонт и пр., пожалуйста, не связывайтесь или очень-очень сильно подумайте.

Дом — это пылесос для сил и денег. В большинстве случаев.

Ликвидность

Ликвидность дома — это второй момент, неразрывно связанный с предыдущим пунктом. Предположим, вы решили купить дом и отремонтировать его. Предположим, вы вложили в него еще 20-30 тысяч евро. Таким образом цена вашего дома сложилась из исходной цены и стоимости ремонта, не говоря про разную «мелочь», типа расходов на налог на переход права собственности, нотариальных и пр.

Вы уверены, что вам его не захочется завтра продать? Разные бывают ситуации. Кто-то понимает, что ему вся эта жизнь не очень подходит. Что вообще как-то предполагалось и виделось все по-другому. А это не совсем то.

Кто-то решает, что такая большая махина (а сербские дома часто большие) ему не нужна: так и не получается доремонтировать, трудно отапливать и т.д., и т.п.

И вот дальше выясняется, что сербы тоже ориентируются на цену желательно как можно ниже. Просто потому, что денег на покупку всегда скорее мало. Что они также ориентируются на то, чтобы все делать своими силами, пусть и тянется это десятилетиями.

И в итоге получается, что отремонтированный дом стоит в среднем выше по рынку. И теперь обратите внимание на одну вещь. Важную вещь.

Скажем, возьмем два примерно одинаковых старых дома. Один в горах, где-нибудь на юге, востоке или западе страны, не важно. Другой под Белградом или Нови-Садом.

При ремонте в любой дом вы вложите примерно одни и те же деньги. Ремонт увеличит стоимость дома очень значительно.

Настолько, что потом под Белградом или Нови-Садом теоретически его продать будет можно, а вот в глуши — никогда.

Потому что под Нови-Садом или Белградом это будет увеличение цены, скажем, на 20%. А где-нибудь в глуши на 100% или даже больше. А не вкладывать в ремонт… — да невозможно в этом будет жить.

Планы на жизнь

С ценой и ликвидностью связан вот еще какой важный момент. Дом купить можно, если вы абсолютно уверены, что ваши ощущения, что планы на жизнь не поменяются.

Потому что изначально лучше вообще рассчитывать на то, что покупаете вы дом навсегда. Да, в Сербии есть места, где дома ликвидны, эта популярны среди местных (как та же Сремска-Каменица, скажем).

Но если если речь про какое-то глухое место, то лучше для себя сразу принимать, что это навсегда или почти навсегда. А вот как показывает практика, на 100% оценить свои планы на жизнь невозможно никогда.

На моей совести есть тоже один дешевый дом, правда купленный не в Сербии, где казалось цена вопроса небольшая и решение легкое.

Так вот переночевали мы в том доме несколько раз, а по-серьезному, как проект века это так и не реализовали, ни с ремонтами, ни с перестройкой, как предполагали. Налоги платим, стоит, без надежды продать. А когда-то казалось, что нашли место жизни. Хе-хе.

Подумайте вначале, про школы, самореализацию, медицину и т.д., и т.п., прежде чем в глушь навсегда забиваться. Захочется ли вам того же самого через 3 года? А через 5? А через 10? Уверены?

Выводы

Как обычно, в конце статьи я стараюсь делать выводы.

Итак, дом — дело хорошее, если удалось найти хороший дом, в перспективном месте, если хватает денег на достройку или ремонт. И помните, что дом за городом предполагает наличие машины. Если живете в доме в центре маленького городка, да, обойтись можно. Но так, без машины… вряд ли.

Безусловно, как правило, дом — это большее количество дешевых метров. С возможностью это когда-то перестроить или отремонтировать. С ремонтом — нет проблем, если говорить про перестройку — на это нужно оформлять разрешения и делать согласования, если меняется проект.

В целом — дом большое и серьезное решение, в первую очередь, касающееся ваших планов на жизнь. Если вы на 100% уверены, что все это навсегда, денег на ремонт и обустройство хватит, соседи вам нравятся, жить в деревне скучно не станет — это отлично.

Если денег на ремонт или хотя бы утепление нет, если пока еще вы только хотите присмотреться к стране, если в деревне до этого вы никогда не жили, если вообще не уверены, что готовы втягиваться в ремонт, который может продлиться и полгода, в новой стране, то может быть лучше поискать какое-то другое решение.

Например, можно попробовать поарендовать хоть тот же дом, желательно в том месте, где планируете покупать. Дома в аренду все же сдаются, и примерно в том состоянии, в котором вы скорее всего и купите. Да, рынок аренды домов здесь не такой большой, но он есть.

Мы, кстати, в свое время через аренду тоже проходили, но в нашем случае это было совсем ненадолго. По одному дому — месяц, по другому дому всего неделю, и мы оттуда буквально бежали от холода (был ноябрь).

Либо, если вы вдруг уже засомневались, всегда есть тот путь, по которому когда-то пошли мы сами. Просто купить нормальное городское жилье. Если оно новое и в хорошем месте, то обычно это без сюрпризов, с предсказуемыми расходами, готовым ремонтом, который не требует ваших сил и времени, ликвидное. Если что-то поменялось, можно сдать или продать. И купить хоть все тот же дом, если по-прежнему хочется.

 

***

e4f31b82-78ba-48e1-8910-8be2c3aaa332
Друзья, чтобы не пропустить интересное на сайте, следите за новостями и анонсами "SofiTravel.ru" в соцсетях.

Ставьте лайк!