Каждый, кто покупает квартиру, естественно хотел бы, что бы там все было сделано качественно.

Сегодня хочу рассказать про истинное положение с качеством в нови-садских новостройках. Поскольку истина как обычно посередине между тем, что «все качественно» и «все некачественно».

Есть конкретные вещи, на которые стоит обращать внимание. О них я и расскажу.

Про положение в целом

Если говорить в целом, то качество строительство в Нови-Саде высокое. Людей из России оно всегда ошеломляет.

Если речь про дом от нормального застройщика, то это запросто может быть равно российскому уровню бизнес-класса. Это подъезд:

И это подъезд в том же доме:

Еще один подъезд в другом доме:

А это гостиная:

Еще один вариант, с ценой за метр немного дешевле:

На данный момент хорошие застройщики буквально соревнуются в качестве, ставят хорошую сантехнику, качественную плитку и т.п.

И тем не менее некачественное (да еще какое некачественное!) тоже есть.

 

Что считается качественным

Вначале нужно понять, что по местным меркам считается качественным. А дальше нужно понимать, что ситуации, когда качество скорее норма, некачественное — либо отклонение, либо сознательный компромисс.

Когда и застройщик, и покупатель знают — да, вопросы к качеству есть, но покупателя это устраивает, потому что он понимает, что свои квадратные метры получил значительно дешевле. Процентов на 30-40%, чем в доме с отделкой уровнем выше.

Почему в целом и среднем качественно? Потому что есть вопросы репутации и имиджа застройщика. А есть и вопросы гарантии. На ремонт и отделку гарантия 2 года, скажем, на крышу — 5 лет. И ясно, что если что-то сделано плохо, то это проявится и устранять застройщику же и придется.

Итак, признаки качества в новостройках.

 

Хорошая отделка подъезда

На данный момент застройщики стараются отделывать подъезды так, чтобы это выглядело как вход в хороший отель. В норме все электрические щитки и пр., то, что видеть не обязательно, должны быть закрыты. Этот пример я уже приводила:

В отделке может использоваться мрамор, качественная плитка, в том числе для стен, либо красивые условно деревянные панели.

Это общая лестница в доме. Конкретно этот дом ближе к классу люкс. И так, по-моему, уже продано все или почти все, не влюбляйтесь.

Этот подъезд в хорошем состоянии, но это уже не совсем новый дом. В самых последних новостройках электрические щитки (слева) уже должны быть закрыты чем-то декоративным.

Хотя даже так в целом все равно симпатично:

Лифт

Показателем качества и уровня в доме всегда является лифт. В Нови-Саде это именно так.

Хороший вариант, когда лифт Otis или Schindler. Это дорогое оборудование. Такой лифт стоит около 20-30 тысяч евро. В доме иногда он не один. Есть варианты, когда у больших квартир в доме лифт свой, по факту им пользуется всего несколько семей.

Если речь про пентхаус, то стандарт на данный момент: лифт должен приходить в квартиру, то есть должен быть выход из лифта в свое собственное приватное пространство, не на лестничную площадку.

Это в основном про пентхаусы, если повезет, то по большим квартирам у некоторых застройщиков тоже может быть так.

Более бюджетные варианты — лифты итальянского или сербского производства. Бывает так, что лифта в доме нет. Чаще всего речь про невысокие дома, где лифт по стандартам и не обязателен (например, если это приземлье, этаж плюс подкровлье), условно 3 этажа в России.

Но бывает и так, что даже в трехэтажном доме лифт есть. Редко, но бывает. Здесь есть проекты маленьких клубных домов на 8 квартир, где все очень дорого. Лифт могут сделать и при 2-х этажах в доме.

Качество в квартире

Оконные профили

Если речь про мансардные окна, то стандарт качества это, естественно, Velux. Если видите что-то другое, то должны быть вопросы.

Качественные мансардные окна — это очень важно. Это надолго. Там все должно хорошо закрываться, нигде ничего не должно течь. Также у Velux есть много своего дополнительного оборудования (москитные сетки, шторки и пр.) и это хорошо.

Из обычных профилей часто используются немецкие, типа Саламандер. Часто ставят пятикамерные стеклопакеты. Иногда, если речь про большие окна, с отражающим эффектом. Это очень важно в жарком климате, сужу даже по своей квартире. Когда большое окно на террасу снаружи может быть горячим, внутри прохладно, есть небольшой отражающий эффект.

В новостройках высокого уровня могут ставить премиальный профиль, например Шуко. Там хорошая фурнитура, все будет долго отлично работать. Сам профиль потоньше и это красиво.

Если окна плохого качества, если стоит некачественная фурнитура, это проблема.

Покрытие пола

Минимальный стандарт высокого качества на данный момент — это обычный дубовый паркет. Знаю, что у многих людей наборный паркет вызывает уважение и является синонимом вершины качества.

На данный момент застройщики Нови-Сада идут дальше, выбирают красивые технологичные и модные покрытия.

Ставят, например, Таркетт, который даже по цене дороже обычного паркета в 2 раза. В премиальных домах и больших квартирах в них стоимость полового покрытия может составлять 200 евро за метр.

Если возвращаться к дубовому паркету, то он опять же может быть разного качества, чем он шире, то он дороже. Но опять же в нормальной ситуации это минимальный стандарт.

Вариантов «линолеум» или самый дешевый ламинат в нормальной новостройке быть не может. невозможно здесь.

Межкомнатные двери и замки

Еще один показатель качества. В нормальной ситуации стоимость дверей варьируется от 100 до 300 евро за штуку. В нормальных домах застройщики ставят двери с прочным покрытием, медиапан.

Если стоит самый дешевый вариант — белая дверь с рынка, с такой характерной филенкой, окрашенная краской, это не нормальная ситуация.

Такого в нормальной новостройке в Нови-Саде не будет. Речь скорее про квартиры, брошенные застройщиком и достроенные людьми самостоятельно. Про это речь чуть ниже.

Сантехника

Очень серьезный важный показатель. Предельный вариант — инсталляции, когда сантехника подвесная, бака унитаза как такового нет, он в стене, есть кнопка слива. Примерно так:

Самый дешевый вариант — пластиковые баки, установленные на стене. В общем, потерпеть можно, но это однозначно дешевый вариант. Довольно часто после покупки люди просто переделывают ремонт в ванной, ставят ту сантехнику, которая им нужна.

Очень бюджетный вариант:

В общем, это показатель. Но в принципе, конкретно в этой ситуации, если уровень не дотягивает, переделать можно.

Если это качественный дом высокого уровня, то скорее вот так:

Керамическая плитка

В домах самого высокого качества плитка может быть испанской, иногда итальянской. Сербская плитка также используется, в нормальных проектах это плитка 1 класса, ровная, которая позволяет делать аккуратные неширокие стыки.

На данный момент модные оттенки — бежевого, серого, белого. Здесь есть свой определенный стандарт. В целом по застройщикам высокого уровня все примерно совпадает.

Если плитка зеленая, синяя, оранжевая — это какой-то самопал, а не новостройка. Проекты отделки здесь все же разрабатываются дизайнерами, особенно если большой проект.

В небольших проектах многое определяется вкусом застройщика (часто это конкретное физическое лицо). Но все же они ориентируются на то, как принято у больших.

Но всегда бывают исключения. Вот по этому проекту плитка очень качественная, она специально привезена из Италии, многим нравится своими оттенками и хорошей фактурой. Здесь такой дизайн, поскольку застройщик — итальянец.

 

Радиаторы

Еще один признак качества и показатель уровня ремонта — это радиаторы. Если застройщик экономил, стоят простые железные. Если уровень хороший или очень высокий — стоят красивые современные, часто итальянские.

Звукоизоляция

Звукоизоляция — притча во языцах в европейском жилье в целом. Итак, как с этим в нови-садских новостройках?

Здесь есть технологические причины. И есть несколько уровней шума — перекрытия между этажами, стены с соседями, звукоизоляция в самой квартире.

Итак, что норма? У хороших застройщиков перекрытия между этажами обычно изолированы очень хорошо. Никакого топота, звука пылесоса и пр. — ничего этого слышно быть не должно.

Другое дело стены с соседями. В норме ситуация такая: чем выше качество бетона, тем он плотнее, тем лучше он проводит звук. Есть ситуации, когда стены кирпичные и чуть проще.

И именно здесь важно присматриваться не только к качеству дома и уровню застройщика, но и к планировке. Смотреть, чтобы поменьше стен граничило с соседями.

 

Лестница в квартире

Лестница в квартире — отдельный показатель качества для дуплексов (двухэтажных квартир). В норме она должна быть отделана дубом. В качественном жилье она удобная. Никаких винтовых вариантов быть не должно!

 

Дополнительное оборудование

В квартире может быть и любое другое дополнительное оборудование, от видедомофонов, до систем умный дом в премиум-вариантах.

В некоторых частных проектах на крыше есть бассейн. Это маленькие дома класса люкс.

Такие есть в самых разных районах. Это не массовое жилье. Снаружи все может смотреться скромно, как и здесь и принято. И свой бассейн на крыше практически ничего снаружи не выдает.

Это маленькие клубные дома. Там дорого. На данный момент такие есть и в Подбаре, в той части, которая граничит с центром, и в Адамовичевом населье, и на бульваре Европы. Жилье из мечты и снов. Такое есть в Нови-Саде.

 

Гараж или парковка

Наличие в доме гаража или своей парковки также один из признаков высокого уровня постройки. Для начала это просто удобно жильцам. Хотя парковочное место или гараж для покупки это уже и не дешево.

Гараж на данный момент легко может стоит 10 тысяч евро и выше, особенно в центре. Парковочные места стоят от 2х тысяч евро.

Внутренний двор, съезды к гаражам:

Но сейчас мы определяемся с показателями — итак, гараж или парковка дополнительный плюс к показателям качества дома.

 

Общие пространства в доме

Довольно редко, но может быть своя огороженная территория, своя детская площадка. Иногда (такой проект пока один) общее пространство переносится на крышу дома, где есть настоящий газон, барбекю и пр.

То, как застройщик подходит к решению общих пространств, один из показателей. Но, на мой взгляд, это скорее пожелание. Делать что-то подобное можно только на крупных и очень крупных проектах.

В маленьком доме на 7-8 квартир такое бывает редко или не бывает. Другие масштабы, но и другие плюсы.

Отопление

Отопление в доме это отдельный самостоятельный вопрос, касающийся не столько качества постройки, сколько качества жизни в доме.

На данный момент тенденция такова: многие застройщики приходят к тому, чтобы ставить системы геотермального отопления дома.

Что это такое можно почитать в интернете. Грубо говоря, это насосы, которые используют глубинное тепло земли.

Сами по себе эти насосы могут быть разного качества, они могут быть немецкими или китайскими (в 5 раз дешевле). Обычно ставится качественное оборудование.

Коммунальные в таких домах если не символические, то почти. По сравнению с городским отоплением они очень низкие, и зависят от сезона и температуры за окном.

Еще популярные варианты — газовое отопление. В некоторых маленьких домах (такие варианты есть на Телепе) у каждой квартиры свой газовый котел. Включил — есть потребление и платежи. Выключил — нет расходов. Сделал попрохладнее — расходы уменьшил.

В целом экономичность отопления новостроек их отдельных большой плюс. Платежи за отопление в квартире более 100 метров могут находиться на уровне 50-60 евро в холодные месяцы. Летом, естественно, ноль.

 

Откуда берутся некачественные новостройки

Есть ли в Нови-Саде новые дома с плохим качеством? Ну, конечно же, есть.

Основные отклонения в качестве вы уже поняли, исходя из того, что считается нормой или хорошим показателем качества.

Но то, как появляются некачественные новостройки, многое о них говорит.

Очень часто на качестве застройщики экономят в бюджетном жилье, в отдаленных районах. Например, речь про Адице. Для этого района низкая цена за метр — основное и единственное преимущество, если речь про многоквартирный дом.

Здесь цена за метр в два раза ниже, чем в центре. Качество может быть плохим или даже, как говорят иногда ответственные строители, ужасным.

Выражаться это может не только в использовании дешевых материалов и экономии буквально на всем (например, «рулетна», традиционные внешние жалюзи для окон, можно здесь не искать, их и не ставят). Это самые дешевые материалы вообще.

Иногда проблема глубже и сложнее, когда нарушаются технологии строительства. Когда фасад, например, начинают утеплять в январе, под идущий дождь и снег. Просто потому, что застройщик фигачит быстрее по своему графику. И это абсолютно ненормальная ситуация. Ненормальная для тех, кто относится к качеству серьезно.

Второй такой самостоятельный блок некачественно жилья — это дома, которые достраивали сами жильцы. На данный момент нормативное регулирование строительства строгое. Хорошими застройщиками дома возводятся по графику или с опережением.

Но здесь был свой сильный кризис (в районе 2008-2009 года), когда некоторые застройщики не смогли закончить свои объекты. Были и редкие ситуации, когда совсем мелкий застройщик не рассчитал свои силы и тоже не смог достроить.

Так вот, в таких домах люди, которые до этого купили квартиры в них, достраивали сами. Этих людей можно понять. Они находились в шоковом состоянии. Достраивали как могли, не думая особо о качестве. Да, в таких домах все может быть сделано буквально ужасно.

Как выявить такую новостройку — есть это действительно новостройка, что построенное вот только что, то одним из показателей, что дом достроен был именно так, является то, что формально квартира принадлежит физическому лицу. При этом строится или достраивается.

На данный момент такой дом буквально на несколько квартир есть на границе районов Телеп и Адице. Цена за метр в районе 600 евро за метр. И это не просто так.

Отдельно нужно выделить такой класс новостроек, как надстроенный к дому этаж. И это уже характерно для центра города. Особенно несколько лет назад, сейчас встречается, но реже.

Надстройки — это когда к дому пристроен верхний этаж, когда адаптирован чердак под мансарду и т.п. Идею, вы, наверное, поняли.

Иногда надстройки появлялись над очень красивыми историческими домами в центре. Внешне, кстати, они не всегда так уж сильно видны. Воспринимаются, как высокая крыша здания. То есть часто вид не особенно портят.

Почему я о них здесь пишу? Формально это тоже могут быть новостройки. Например, на Шафарикова есть один очень заметный оранжевый дом, там пристроено аж два этажа. Внешне сделано органично, хоть и не идеально. Выглядит как старый дом. Но это новостройка. Новостройка и по документам.

С надстройками и пристройками нужно быть особенно внимательным. Там может быть все очень круто и качественно, как в этой квартире, которую застройщик, кстати, делал для жизни своей семьи, а сейчас продает:

А может быть и качество тихий ужас, где тотально нужно переделывать все. Особенно, если это было построено лет 10-12 назад.

Когда вначале кажется, что нужно только ремонт. А потом если копнуть, то там не теплоизоляции, ни нормальной крыши, ни гидроизоляции. Причем это может касаться и маленьких и больших квартир.

К покупке такого изначально нужно относиться так: здесь вы покупаете место. Если за эту цену это вас устраивает, ок. Но скорее всего (точно будут) большие вложения. Поэтому это новостройка с оговорками.

То есть у окраин и центра есть своя специфика, которую по некоторым нестандартным объектам, даже если находятся условно в классе новостроек, нужно учитывать.

Признаки некачественного

Итак, по совокупности вы уже должны были довольно много понять. Смотреть качество нужно по всем моментам, которые я перечислила — внутренняя отделка, качество постройки и отделки самого дома.

В целом вероятность столкнуться с чем-то некачественным, у совсем мелких застройщиков выше. Но не всегда это так. Есть мелкие, которые дадут фору и крупным. И есть небольшие, которые ориентируются на исключительное качество.

Но в целом у самых крупных стандарты в среднем выдерживаются четче и все технологичнее.

Также в среднем вероятность на окраинах столкнуться с чем-то некачественным выше, чем в центре. Но опять же, для местных, для сербов, это ситуация абсолютно понятная, потому что и застройщики и покупатели знают, что на окраинах люди стараются найти более бюджетное жилье.

Но я бы сказала, что не всегда оправданно изначально стремиться в самое дешевое, даже если денег реально мало. Я не защитник некачественных новостроек.

И мне кажется, что в каждой конкретной ситуации тогда всегда нужно смотреть альтернативы, потому что иногда бывают ситуации распродаж у застройщиков из высшей лиги, у них тоже есть нецентральные проекты. И может быть лучше смотреть что-то именно там.

Если есть возможность покупать в центре или в районах, востребованных и у местных, то и вообще здорово.

Кстати, если говорить про центральные и нецентральные районы, то интересное наблюдение. Иногда сербы покупают охотнее и быстрее в понятной им и привычной Новой Детелинаре, чем в некоторых центральных районах, даже при том же застройщике, том же качестве, той же цене за метр.

Это к вопросу популярности, ликвидности и привлекательности. Иногда Детелинара рулит. Свой привычный круг, друзья, допустим, многие из которых живут тоже здесь, привычные школы. То есть местные, сербы, не всегда ориентируются на центр. Даже при прочих равных, как я написала.

Ну, и напоминаю, что новостройку себе имеет смысл подбирать через «Новистан», который является официальным центром продаж большинства застройщиков в городе. И уж точно всех крупных и надежных. На сайте не все, в том числе по некоторым большим застройщикам, но можно спрашивать.

И если каждый из застройщиков всегда хвалит свое качество, то площадка типа «Новистана», это реальная возможность сравнить качество и сделать свои выводы.

С новостройками есть только одна проблема, это быстрый рост цен на них, особенно на качественные, и особенно на те, которые ближе к центру. Почему так и про реальные цены — в следующий раз.

***

e4f31b82-78ba-48e1-8910-8be2c3aaa332
Друзья, чтобы не пропустить интересное на сайте, следите за новостями и анонсами "SofiTravel.ru" в соцсетях.

Ставьте лайк!