Сколько стоит дом в Сербии, в Нови-Саде — вопрос интересный и серьезный.

Но при этом тема цен на дома довольно популярная область для мифов, слухов и спекуляций. Например, что можно купить здесь дом даже за 1000 евро… И соответственно обманутых ожиданий.

Сколько на самом деле стоит нормальный дом? Что влияет на цену? Дорого ли ремонтировать дом, если купить старый?

Сразу оговорюсь, что Сербия довольно большая и про каждый регион можно говорить отдельно. Я дальше буду иметь в виду Нови-Сад, где живу.

Сколько стоит дом в Нови-Саде

Говоря про дом в Нови-Саде я имею в виду ближайшие пригороды. Поскольку дом именно в городе — это совсем отдельная история, с гораздо более высокими ценами.

Традиционно, когда ищут дом в Нови-Саде, все же эти самые ближайшие пригороды и подразумевают.

Надо понимать, что говорить о цене на абстрактный дом можно лишь условно. У каждого дома есть куча параметров, которые можно учитывать и которые могут влиять на цену.

Но если говорить очень примерно, то дом с нормальными документами в районе Нови-Сада (скажем, в 10 километровой зоне) площадью до 200 метров не будет стоить дешевле 60 тысяч евро. Речь именно про дом. А не про то, что на фото выглядит как дом, то есть викендицу (дачу).

Я бы сказала, что это минимальный порог стоимости. И речь про дом без ремонта. Недостроенный или старый. То есть дом потребует ремонта и вложений, если хотите жить по-человечески, а не с ремонтом 25-летней давности.

Приведенная примерная стоимость домов по той же популярной Сремской Каменице подтверждается данными кадастра.

улицы Сремской Каменицы

Средняя кадастровая стоимость квадратного метра здесь находится на уровне 450 евро за метр. Учитывая обычные средние площади домов и их среднее неидеальное состояние, цена от 60-70 тысяч и получается.

Знаю, что многим обычные сербские дома кажутся большими. И многие готовы на компромисс — дом до 100 метров, но за 30 тысяч.

И по объявлениям такие дома вроде есть, даже в пригородах Нови-Сада. Но начни проверять и скорее всего окажется, что это не дом, а викендица, то есть дача. Сербский дом обычной площади — это все же от 150-200 метров.

Если говорить про верхние пороги вариантов разумной стоимости, то в пригородах Нови-Сада цена на дом к 100 тысячам евро может приближаться очень легко.

Для популярных мест типа Сремской Каменицы, Петроварадина и Ветерника это абсолютно нормальные пороги, особенно если дом с хорошим видом, более-менее нормальным ремонтом, удобный, качественный и т.п.

Цена может быть и значительно выше, особенно на большие дома где-нибудь в районе Поповицы или Татарско брдо. И вопреки досужим рассуждениям на форумах про завышенные цены на дома, дома эти покупаются. Покупаются местными.

Цена в 30-40 тысяч — это где-то километров 20 от города. И за эти деньги на этом расстоянии будет все же, скорее, довольно страшный дом. Который, скорее всего, понадобится улучшать и ремонтировать.

 

Что влияет на цену дома

На цену дома влияет его расположение (удаленность от города и т.п.) и качество дома.

На цену влияет качество участка. Потому что есть участки, которые сами по себе могут стоить 20 тысяч евро, а есть те, которые могут стоить 100 тысяч евро, даже без всякого дома на них.

На цену влияет престижность этого места в глазах сербов. И условная престижность — не пустой звук. То, что место, считается хорошим, это имеет свои логические причины и объяснения.

Например, если говорить про живописное место, с хорошей экологией и близко от города (согласитесь, хороший набор качеств), то это однозначно Сремска Каменица, с ее близостью к городу, к Дунаю, по сути городскими коммуникациями, транспортной связанностью с городом.

Сремска Каменица

И по своему набору показателей Сремска-Каменица всегда будет цениться больше, чем Беочин, Кач, Рума т.п.

Но может быть множество поправок. Скажем, продается хороший дом, в красивом условно хорошем месте, с современным ремонтом, с большим участком и недалеко от города. На той же популярной Фрушке горе. Но с панорамным видом на кладбище на склоне. Он уже очень давно продается…

Или вопрос расстояния. Когда едешь по трассе в районе Ирига, складывается ощущение, что там продается каждый второй дом. Почему? До города далеко, неудобно (поскольку ехать по горе). В расстояниях и километрах это 25 км и 40 минут до Нови-Сада.

Цены там, естественно ниже, чем в Каменице, Ветернике, Поповице и пр. Но если изначальная цена на дом для вас ключевое, а вопрос удаленность от города в километрах и минутах — нет, все же еще раз задумайтесь.

25 километров и 40 минут в Москве это одно, а в Сербии совсем другое, хотя бы просто учитывая цены на бензин.

И даже если конкретно для вас стоимость бензина не проблема, то все равно эта удаленность проявит себя рано или поздно — с точки зрения инфраструктуры и окружения. Если это далеко по местным меркам.

Мало кому всерьез будет нравится атмосфера запустения. Когда соседи ориентируются скорее на «уехать». Все же работа, культурная жизнь, магазины и прочая инфраструктура в нормальных количествах и с возможностью выбирать — это скорее про места, которые вплотную находятся к городу.

То есть вопрос «близко-далеко» — это опять же к вопросу образа жизни. Дом в пригороде — это по сути городской образ жизни, но в своем доме. Где-то далеко — это уже скорее деревенский образ жизни, с соответствующей инфраструктурой и возможностями.

Что еще влияет на цену дома? Нормальные документы. И у этого много объяснений и причин.

Хотя бы то, что дом с нормальными документами может быть куплен по ипотеке. То есть круг покупателей с деньгами по таким объектам шире, и продавцы это знают.

А еще качество дома. Потому что есть недостроенные, есть старые дома. А есть новые, хорошо благоустроенные, где предусмотрено все, даже, скажем, система капельного полива на участке.

Но вопрос поиска по-настоящему красивого и качественного дома, пусть и не дешевого, может стоять также остро, как и покупка дома за минимальные деньги.

Красивый, современный, качественный дом и за вменяемые деньги еще нужно суметь найти. Внимание сербов скорее ориентировано на качественную, современную недвижимость в городе. Рынок новых современных домов, возможно, когда-то здесь появится, но пока приходится выбирать из того, что есть.

Вопрос далеко-близко может иметь еще одно интересное преломление. Комары. В ближайших пригородах их нет, потому что это по сути считается городом, комаров здесь периодически травят.

И когда в той же Сремской Каменице вечером довольно приятно можно сидеть на открытой террасе, то в какой-нибудь деревне в районе Беочина люди жалуются, что после 8 вечера, то есть когда начинает темнеть, комаров столько, что они выйти на улицу не могут.

Правда у близости к городу могут быть и свои отрицательные оборотные стороны. Например, доносящиеся до многих домов в Сремской Каменице по ночам звуки дискотек с расположенного напротив Рибарского острова (это на другой стороне Дуная, сразу напротив). Не ужасно, но что есть, то есть.

 

Можно ли купить дом в Сербии за 1000 евро?

Ответ на этот вопрос вы, наверное, уже предполагаете. Груду кирпичей купить можно. Будет ли это считаться домом — вопрос.

В качестве параллели можно привести ситуацию с машинами. Если вы задумаете купить себе машину, какой образ будет у вас в голове, что вы будете искать в объявлениях?

А разваливающиеся калымаги будете всерьез рассматривать? Это ведь тоже вроде машина — колеса, кузов есть…

Про ремонты

Еще один миф, касающийся домов — то, что ремонты в Сербии стоят очень дешево. Поэтому якобы покупать дом можно в любом состоянии. Так дешево стоят ремонты или нет?

Вопрос в видах работ. Дешево, если вам просто нужно покрасить стены (примерно 1 евро за метр) и, скажем отциклевать паркет, покрыть лаком (6-7 евро за метр).

Но обычно покраской стен и циклевкой паркета при покупке дома не обойтись. В 99% случаев при покупке дешевого дома нужно менять окна, двери, утеплять дом, проверять крышу, делать ремонт в санузлах (в большинстве случаев их хотя бы 2).

Это самые очевидные работы. Но если присмотреться, то еще заниматься скорее всего придется электрикой, отоплением — даже если в доме уже стоит котел и батареи, обычно все это не обслуживается и не ремонтируется десятилетиями.

Потом начинают выясняться какие-то мелкие засады, типа насквозь прогнивших водостоков и т.п. Может так получиться, что нужно решать проблемы с канализацией (она может как бы быть, но на деле, может выясниться, что в доме септик, а к канализации нужно подключаться).

И вот уже стоимость ремонта даже близко не напоминает те расходы, которые можно было бы заложить на покраску и циклевку паркета.

Если в цифрах и порядках — потратить на благоустройство среднего дома до 200 метров 20 тысяч евро можно очень легко (на материалы и работы), если посчитать пластиковые окна, двери, крышу, утепление фасада, ремонт системы отопления, электрику, ремонт в ванных, небольшие косметические улучшения и т.д., и т.п. Если нужно что-то ломать или достраивать или штукатурить — все это деньги.

И если косметический ремонт — это дело вкуса, то утепление фасада, замена окон, ремонт крыши (наиболее затратные части) — реально вопрос минимального комфорта, поскольку далеко не все могут жить зимой, когда дома +15 градусов.

 

Стоит ли покупать дом в Сербии?

На этот вопрос для себя каждый может ответить только сам. И дело не в домах. И не в ценах на них.

Хорошо, когда вид из окна такой:)

А в вашем образе жизни. В том, как вы вообще эту свою жизнь видите. В ваших привычках. Нужном уровне комфорта (только не переоценивайте свои возможности жить по-спартански, довольно быстро от этого устаешь). В финансовых возможностях и т.п.

Да, жить в своем доме очень и очень здорово. Но если денег мало, если их хватает на покупку чего-то базового, а не ремонт не остается вообще — мне кажется, что это не очень хороший вариант.

Истории про дешевые дома в Сербии — это истории с множеством оговорок. Потому что здесь все же не поле чудес.

Если это что-то действительно очень дешевое, то нужно смотреть что именно и почему и нужно ли вам это на самом деле. Если цена вопроса выше, то это уже серьезное решение, к которому нужно подходить еще более взвешенно.

Потому что в 99% случаев все окажется дороже, чем предполагали. И потому, что хуже нет, как втянуться во что-то, какой-нибудь бесконечный ремонт, если предполагается делать «все своими силами», и на полпути понять, что это все не то, что вы хотели.

Да, жить в доме — чудесно. Но с домами примерно как с яхтами. Красивая картинка — одно. Расходы — другая ее сторона. И здесь лучше заложить больше, чем недооценить и потом мучиться.

 

Как оценить предстоящие вложения?

Кое-что в целом можно оценить уже исходя из того, что я здесь написала. Если считать конкретно, то это всегда исходя из конкретного дома и его параметров.

Если можете посчитать все сами — молодцы и отлично. Если не можете сами, можете позвать нас. В нашем бюро мы уже научились это делать.

Вначале мы это делали по индивидуальным инвестиционным проектам. Так или иначе ремонты разных объектов координируются бюро уже 2 года. Но теперь я смотрю на эти заключения и понимаю, что подобное могло бы помочь многим.

Уровень этих заключений такой, что их принимают банки, когда оценивают предмет залога и дают решение об ипотеке.

В этих заключениях оценивается все — документы на землю и дом, технические особенности дома и коммуникаций, риски, стоимость дома по рынку и т.д., и т.п. Заключения делает профессиональный инженер и оценщик.

Эти заключения не включают смету на дополнительные работу и вложения. Но ее можно прикинуть или точно посчитать. Для начала нужно понять главное — исходное состояние дома.

Кстати, такая проверка исходного состояния всегда отличный повод для торга и обычно позволяет снижать цену. Потому что выясниться может многое.

Заключение составляется на сербском языке, для наших клиентов из России мы все переводим на русский. Но оценку делаем только по домам из пригородов Нови-Сада. Все это трудоемко и для таких оценок возможностей ездить по всей стране пока нет.

И еще мы их можем делать пока очень мало, 2-3 за месяц — максимум, опять же из-за трудоемкости процесса. Для тех кому нужно и важно можно писать на емейл бюро: info@voronyanskaya.com. В теме лучше указывать «заключение по дому».

***

e4f31b82-78ba-48e1-8910-8be2c3aaa332
Друзья, чтобы не пропустить интересное на сайте, следите за новостями и анонсами "SofiTravel.ru" в соцсетях.

Ставьте лайк!