Какую недвижимость может купить иностранец в Сербии?

Можно ли купить землю? Какие дома можно покупать? На каких условиях? Что все-таки с покупкой викендиц (дач)? Любую ли квартиру можно оформить на себя? Можно ли купить гараж?

Все это актуальные вопросы. Не на все из них есть однозначный ответ. И ситуация по некоторым объектам потихоньку меняется.

Что написано в законе и как все происходит на практике сейчас расскажу.

 

Что иностранец может купить по закону

Итак, формально по закону иностранец, который не ведет предпринимательскую деятельность в Сербии, может купить квартиру (стан) или жилой дом (стамбену зграду) (Закон о основама своjинскоправних односа, члан 82а, абз 2).

Стамбена зграда — это жилое здание, в принципе соответствует тому, что обозначается и словом «куча» (дом).

А как быть с землей? Ведь дом всегда стоит на земле. Формально в перечне разрешенных объектов земля сама по себе, как разрешенный объект для покупки иностранцами, которые не ведут предпринимательскую деятельность, не указана. Так можно или нет?

Так вот, землю, которая идет вместе с домом, которая служит для обычного его использования купить можно. На этот счет у нас есть письменный ответ из Министерства правды, которое регулирует эти вопросы.

Если только это не земля, к которая относится к категории земель сельхозназначения, которую иностранцы, которые не ведут предпринимательскую деятельность в Сербии, покупать не могут в принципе, в силу прямого запрета в законодательстве.

Любую ли квартиру можно купить

Если вы просматриваете сайты с объявлениями, то все они вроде квартиры да и квартиры. Есть укниженные, есть неукниженные. На этом вроде бы и все.

Но не всем приходит в голову, что далеко не все, что продается под видом квартир, формально имеет такой статус.

Так вот, в Сербии, как и в некоторых других европейских странах, есть тема с переделкой в квартиры гаражей при многоквартирных домах.

В разделе объявлений это идет как квартира. А по документам гараж. Такие объявления популярны, их часто выбирают, поскольку это объекты с минимальной ценой, иногда даже за 10 тысяч евро. Можно ли это купить?

Когда-то раньше, когда иностранцев в стране было мало и требования соблюдались не так жестко, оформить это на себя было можно. Но сейчас обычно нотариусы отказывают в проведении таких сделок.

Что с покупкой гаражей и кладовок

Ок. Не все хотят купить студию, которая по документам является гаражом.

Есть просто те, кто покупают обычную квартиру, скажем, в новостройке. И для удобства пользования хотят также купить гараж. Или кладовку. Как быть с этим? Можно или нет?

Одно время, еще совсем недавно, такие сделки без проблем проходили. Проблемы начали появляться примерно с год назад, во всяком случае в Нови-Саде. Когда нотариусы как-то дружно начали отказывать в проведении таких сделок.

Так вот, по практике того же агентства новостроек «Новистан» могу сказать, что нотариусы рассматривают вопрос покупки гаража иностранцем как спорную ситуацию. Те нотариусы, кто хотят перестраховаться (таких большинство), отказывают.

Но вообще нормальная позиция (и ее придерживаются некоторые нотариусы) состоит в следующем: если человек приобретает гараж одновременно покупая квартиру, если этот гараж нужен для удобства пользования основным имуществом (квартирой), то оформить можно.

Но есть правовой нюанс. Это возможно, только если гараж по документам выделен что называется в натуре. Когда по документам есть определенное количество метров в определенном месте в гараже.

Если по документам это идеальная доля в общем имуществе дома, то иностранец оформить такое имущество на себя не может. И примерно то же с кладовками.

И это складывающаяся, новая практика. При том, что еще пару лет назад в Нови-Саде гараж иностранцы без проблем покупали. И даже иногда отдельно от квартиры.

Нет, законодательство не изменилось, но иностранцев становится больше. Нотариусы все жестче начинают придерживаться норм закона.

 

На каком этапе можно покупать новостройку?

Отдельный вопрос по новостройкам. Можно или нет покупать на этапе строительства? Например, когда дом еще только начинает строиться и все примерно на этапе котлована?

Новостройку на этапе строительства покупать можно. Но есть важный момент: для того, чтобы зарегистироваться и получить ВНЖ, адрес должен быть уже не строительным. Дому уже должен быть присвоен обычный адрес.

 

Можно ли иностранцу купить викендицу?

Многие считают, что на этот вопрос есть однозначный ответ. Типа раньше можно было, а сейчас нет. В общем, примерно так, но не совсем.

Проблема викендиц состоит в том, что, пожалуй, подавляющее их большинство находятся на категории земель, которыми иностранцы владеть не могут в принципе, если не ведут хозяйственную деятельность в Сербии — это сельскохозяйственные земли.

Но есть викендицы, которые купить все же можно. Это там, где сельхозземли централизованно переведены в другую категорию — например, категорию земель под застройку.

А владельцы самих этих домиков викендиц начинают оформлять так называемый «кучный брой», по сути дела переводя их в категорию домов, хотя внешне они выглядят и являются по сути викендицами (маленькими домиками, часто до 100 метров).

К сожелению, когда вы смотрите сайты с объявлениями, то определить есть ли этот самый кучный брой и к какой категории относятся эти земли практически невозможно.

Для сербов все эти правовые детали не важны. Они могут владеть хоть домом, хоть викендицей. Для них важно скорее назначение всего этого. Поэтому часто и нет такой информации в объявлениях.

А вообще получается такая возможность существует. И дальше перебираемся к одному из самых сложных и интересных вопросов — к земле.

Можно ли иностранцу в Сербии купить землю?

Формально земельных участков, самих по себе, без расположенного на них жилого дома, нет в перечне объектов, которыми по закону могут владеть иностранцы (речь про большинство, про тех, кто не регистрировал компанию, предузетника (ИП) и т.д., то есть про тех, кто не ведет деятельности в Сербии).

Есть определенная путаница вот с чем. Есть разные категории земель. Сельхозземлями иностранцы владеть не могут в принципе (речь про нас, россиян, украинцев, белорусов и т.д., по гражданам ЕС могут быть отдельные правила).

Землями под застройку (граджевинскими) иностранцы владеть могут. Но заметьте, не самими по себе. А в связке со стоящим на этих землях домом.

То есть дом с участком купить можно, а участок без дома, если нет зарегистрированной компании (ИП), нет, вне зависимости от категории земли.

 

Что такое взаимность

Взаимность — ключевое, важное понятие в механизме покупки сербской недвижимости иностранцами.

Взаимность возникает, когда страны имеют соглашение о том, что в вопросах приобретениях объектов недвижимости граждане договаривающихся стран имеют симметричные права.

На практике это означает, что человек с российским, украинским, белорусским, казахстанским и т.п. паспортом может прийти к нотариусу, и в отношении него будут действовать те же механизмы, что и для сербов. И в перечисленных странах для сербов тоже будут действовать обычные механизмы.

Если речь про Сербию, то после того, как нужный объект найден и проверен, у нотариуса будет подписан договор купли-продажи. Да, с требованиями, которые есть в законодательстве, когда проходит сделка с иностранцами (судебный переводчик, свидетели и т.п.).

Но что было бы, если бы взаимности не было? Это означало бы, что  вначале нужно получить разрешение на эту конкретную сделку в Минюсте. Не бином Ньютона, но дополнительные хлопоты. Хорошо, что нам это не нужно.

 

Сербская недвижимость: одна штука в одни руки

Еще один момент, о котором я бы хотела здесь рассказать, и который стал проявляться очень недавно.

Один за другим нотариусы на сделках стали предупреждать о новом правиле. Что иностранцы теперь могут покупать недвижимость условно «одну штуку в одни руки». То есть начало складываться правило о том, что иностранец может владеть на территории Сербии только одним объектом.

Если какой либо объект приобретается в сособственность (например, муж и жена, 50 на 50), то в такую же сособственность можно приобрести и другой объект, еще один. То есть по факту будет 2.

Что это за новое правило, как и когда появилось, пока трудно сказать (скоро узнаем подробнее). Но об этом одновременно заговорили сразу несколько нотариусов.

Возможно, что просто иностранцев становится все больше и больше. Возможно, что государство боится быстрого роста цен и пузыря на рынке недвижимости за счет иностранцев. Все возможно. Поживем, увидим.

Будет ли как-то проверяться информация? По информации от нотариуса, это может выявляться на этапе кадастра, который может не зарегистрировать сделку. Кстати, довольно интересно, потому что деньги уплачиваются после нотариуса, до кадастра.

Эта последняя, довольно свежая новость, которая проявилась, и которую мы отмечаем по практике того же «Новистана».

Даже если такая ситуация будет, для большинства она решаема. Муж и жена — это уже 2 возможных объекта. Еще есть дети, родители и т.п. Решить можно.

 

Выводы

Как видите, сориентироваться во всем этом довольно просто. Относительно земли нужно помнить про категории. Также нужно учитывать перечень возможных объектов, потенциально доступных по сербскому законодательству для иностранца.

Если говорить про дома и землю, то перечень доступных к покупке объектов и категории земель нужно рассматривать в связке.

Некорректно говорить, что сельхозземлю приобретать нельзя, а граджевинскую можно. Потому что это не совсем так.

Также нужно отметить еще вот что: практика все время меняется. При вроде том же законодательстве. Становится строже. Наверное, пропорционально увеличивающемуся количеству иностранцев в Сербии.

То, что еще вчера было просто, сегодня становится труднее или невозможно. Возможно, что кто-то когда-то оформлял на себя землю, викендицы, гаражи, квартиры оформленные как гаражи. Все возможно. Вопрос не в том, как это было вчера. Важно то, как это сегодня.

И еще один момент, который очень важен в Сербии. В разных општинах практика может складываться чуть по разному.

Где-то иностранцев много, и нотариусы знают все правила. Где-то иностранцев почти нет, и могут проходить какие-то вещи, которые в Нови-Саде или Белграде были бы невозможны. Такое в Сербии есть и, наверное, еще долго будет.

В ближайшее время также надеюсь рассказать, какая недвижимость ликвидна в Нови-Саде, а какая нет. Например, очень интересны детали про покупку старых домов в старом центре города — довольно сложная и интересная тема.

Также хочется рассказать про законные и незаконные схемы на рынке новостроек и почему могут не укниживаться отдельные дома. Про то, на что стоит обратить внимание при покупке дома за городом. И с какими бытовыми моментами при этом можно столкнуться.

В общем, на некоторое время я планирую вернуться в свой блог, чтобы рассказать вам о многом, с чем мы сталкиваемся в «Новистане», агентстве новостроек, и юр бюро. И что вам было бы полезно знать для удачных и безопасной покупки недвижимости в Сербии и конкретно Нови-Саде.

***

e4f31b82-78ba-48e1-8910-8be2c3aaa332
Друзья, чтобы не пропустить интересное на сайте, следите за новостями и анонсами "SofiTravel.ru" в соцсетях.

Ставьте лайк!