Не секрет, что цены на новостройки в Нови-Саде на данный момент растут.

Почему они растут? Есть ли объективные причины для этого? Что будет с ценами дальше? Стоит ли рассматривать вариант с новостройкой или вторичка дешевле?

 

Как растут цены

На данный момент стоимость квадратного метра в новостройках Нови-Сада находится в диапазоне от 700 до 2500 евро за метр. Как видите, разброс довольно большой.

Еще недавно средняя цена за метр находилась на уровне 1000 евро за метр. И если различалась в зависимости от района, то не в разы. Но картина меняется. Почему так?

Значит ли это, что сербские застройщики, что называется «с дуба рухнули» и начали устанавливать свои ценники произвольно?

Чтобы это объяснить, нужно разбираться — почему именно растут цены?

 

Почему растут цены

Есть несколько причин для роста цен. Они не совсем связаны между собой. Но все вместе и вызывают этот самый рост.

 

Отсутствие локаций

Первая и главная причина, особенно остро стоящая в центре города, это недостаток площадок для строительства.

На данный момент в Нови-Саде около 100 строек. Застройщики загружены работой. Но уже сейчас они стонут через одного — «где строить дальше?».

У хороших, дальновидных, крупных застройщиков площадки запасены. Площадку не получить за один день, неделю, месяц или даже год.

Если говорить про центр, то это сложная работа по поиску перспективных площадок, на которых в данный момент уже находятся какие-то небольшие дома, работа по их расселению. И это результат долгих переговоров с жильцами, уговоров, ультиматумов и т.п. В общем, по-разному бывает.

Далеко не все участки, где жильцы согласны договариваться с застройщиком, подходят под строительство по объективным параметрам (разрешенная этажность и количество метров, которые зависят от местоположения участка и его параметров).

И чем ближе к центру, тем эта проблема жестче и острее.

На данный момент доля стоимости земли в стоимости квадратного метра жилья в среднем составляет 30%. Это означает, что если вы купили квартиру и заплатили застройщику по 1000 евро за метр, то расходы застройщика только на землю могут составлять 300 евро с метра.

Это означает, что если у застройщика каким-то образом появляется откуда-то дешевая земля, это залог того, что метр в его доме будет стоить дешевле. И на рынке он будет конкурентнее.

Всем остальным не остается ничего, как просто закладывать эти расходы в себестоимость.

 

Стоимость рабочей силы

Вторая причина связана со строительным бумом в Нови-Саде. В прошлом году было выдано рекордное количество разрешений на строительство. И это означает, что строители на подъеме.

Но все строят одновременно. И, поверьте, все хотят, чтобы у них работали рабочие, сантехники, плиточники, которые работают быстро и могут выполнять работу качественно.

Это важно, поскольку очень многие застройщики на местном рынке плавно уходят в премиум, где качество на первом месте.

Но при этом для тех, кто строит бюджетно крайне важна скорость (качество по-возможности, хотя так-то стараются).

А умение работать быстро, это просто отдельное мегасвойство для рабочей силы. Работать четко, по графику, как это принято в больших строительных компаниях, здесь могут далеко не все.

Поэтому на данный момент есть конкуренция за хорошую рабочую силу. И в итоге потихоньку строители вынуждены платить больше. И это тоже в цене.

Спрос

Третий момент связан со спросом. Конкретно на новостройки на местном рынке он максимальный. Почему?

Во-первых, мало кто из местных хочет жить в советском панельном жилье, а такого здесь много. И они стараются переезжать в новое и современное.

Коммунальные расходы в новых домах ниже. Ремонт делать не нужно, как при покупке вторички, налог на переход права собственности уплачивать не нужно, кроме того, сербы могут вернуть PDV, то есть НДС в размере 10% стоимости.

Поэтому сербы, как никто другой понимают, что купить новостройку — это выгодно. И приятно еще, потому что она новая, красивая. И там все на гарантии, в отличие от старого.

Спрос на данный момент таков, что в новостройках продается буквально все. Даже самые странные, необычные и неудачные квартиры через некоторое время проданы.

В агенстве новостроек «Новистан» идет буквально постоянная работа по обновлению базы: «продано — убираем», «продано — убираем», «ух ты, и даже это продано?!», «и даже эту фигню в полуподвале со странными окнами кто-то купил?».

На данный момент вот так — спрос скорее опережает предложение. И это один из факторов роста цен.

Рост доходов

Он тоже есть. И сочетается с доступной ипотекой (под 4%). Отчего молодежь, естественно, понимает, что и снимать и купить — ежемесячный платеж одинаков. Поэтому все, кто могут покупать покупают.

Этот фактор играет также и на тех, кто работает за границей. Довольно часто бывает так, что сербы работают в Германии, Швейцарии, Австрии. Зарабатывают там, а квартиры покупают, скажем, в том же Нови-Саде.

Что-то подобное мы встречали на Филиппинах. Там тоже филиппинцы, скажем, работают массово в Гонконге, но в Гонконге купить ничего не могут, а на Филиппинах запросто. Инвестируют. И таким образом деньги скапливают и откладывают.

Есть также рост доходов за счет появления в том же Нови-Саде новых производств и компаний. У сербов появляется больше работы.

Огромный программистский штаб открыла компания Continental, мировой лидер в производстве шин. Речь шла про набор 500 программистов и среднюю зарплату на уровне 2000 евро в месяц.

Появились, в последнее время и другие западные сборочные производства, Lear, Delphi. Все они создали за последние годы по нескольку тысяч рабочих мест, быстро сократив уровень безработицы с почти 25% до 12%.

Чтобы работать, люди в том числе переезжают из других городов. У них есть хорошая зарплата. И им нужно где-то жить. У них есть возможность взять ипотеку, они и берут.

Вместе с иностранными производствами появляется и иностранный топменеджемент. Который, естественно, в советскую панельку тоже жить не пойдет. Да и дом на Фрушке ему не нужен.

Скажем, один из самых больших, а главное красивых пентхаусов в Нови-Саде будет принадлежать руководству ЮАРской компании, которая сейчас строит в Нови-Саде гигантский торговый центр «Променада».

 

Возврат к росту после кризиса

Нужно также не забывать, что уже когда-то в истории цены в Нови-Саде были высокими. До планок в 2000 евро они поднимались. И этот исторический шлейф тоже есть.

Застройщики здесь люди опытные и с хорошей памятью. Поэтому 2000 в центре не такой уж большой психологический барьер, они к нему тянутся.

Потом, в 2008-2009 был провал, это был общий кризис, не только в Сербии. Цены очень сильно упали. И вот теперь на местном рынке новый цикл и новый виток.

Когда он закончится никто точно не знает. Возможно, государство чувствует необходимость введения какого-то регулирования на этом рынке, возможно и боясь пузыря, потому что на сделках с иностранцыми уже не первый нотариус говорит про правила, что иностранец в Сербии сможет владеть только одним объектом.

Что за правило, как будет регулироваться пока непонятно. Нотариусы говорят, что впоследствии повторные сделки иностранцев (если уже есть что-то в собственности) не будет регистрировать кадастр.

Но это пока что-то совсем новое. В деталях трудно говорить. При необходимости купить, скажем, что-то себе, что-то для сдачи еще есть варианты оформления на разных членов семьи.

Но мне кажется, что как раз таки это новые правила могут вводиться для недопущения новых кризисов на рынке. Ну, и для того, чтобы сдержать рост цен, дать возможность покупать сербам.

 

Как быстро растут цены? Где и на что быстрее?

Цены в Нови-Саде растут неравномерно. Быстрее всего, естественно, они растут в центре города. Чем ближе к строгому центру, тем сильнее.

Самые высокие цены на данный момент в комплексе «Палата Пупинова», которая с видом на пешеходную зону. Это статусное жилье самого высокого уровня. Как раз там планка в 2500 евро за метр.

Поскольку в центре земля дороже всего, именно в центре, чтобы оправдать цену и еще суметь заработать, застройщики стараются делать премиум.

На данный момент средняя нормальная цена за метр в центре 1400 евро за метр. Это уже хорошая цена.

Проекты по 1250 евро в строгом центре еще недавно были. Речь действительно про строгий центр. И для новостройки в центре это очень хорошая цена.

Да, там застройщик со смекалкой и сообразил, как получить метры, да на чем-то, типа лифта, он сэкономил, но и проект малоэтажный. Но факт остается фактом — он смог. И это скорее было вне рынка.

Такие квартиры стояли в «Новистане» в ноябре 2017. И мы удивлялись «надо же, стоят». А потом, когда закончилась пора слав и других праздников, когда мысли сербов заняты скорее заняты поездками и подарками, вокруг этих нескольких квартир началась буквально истерика. Когда одни смотрят, другие бронируют, третьи кричат «ну, все, мы так и знали, у вас этих квартир нет!!!».

Поэтому если вы видите что-то действительное хорошее (только проверьте, действительно ли это так, все ли там в порядке с качеством и особенно все ли в порядке с документами), то имеет смысл определяться быстро. Потому что на данный момент по хорошим предложениям рынок очень активен.

Так вот, если вернуться к практическим советам, то нужно вспомнить, что Нови-Сад город небольшой. И если смотреть в одном направлении от центра, то все может быть жутко дорого, зайти чуть в другом и совсем рядом можно попробовать найти маленький проект, где да, цена уже не будет запредельной.

На дистанции «20 минут от центра пешком» можно найти уже более адекватные цены. Отдалиться еще и найти еще больше метров за меньше денег.

Но каждый раз имеет смысл смотреть и все остальные альтернативы и назначение, для которого ищется жилье (жить, сдавать, инвестиции?). Репутацию застройщика, качество отделки, расположение — учитывать все-все-все.

Иногда встречается другая крайность, когда люди, зная, что объективно денег немного, сразу же изначально уходят в поиск по глухим окраинам. Тоже перебор, на мой взгляд.

Поиск хорошей новостройки в Нови-Саде на данный момент за адекватные деньги может быть делом нервным и в чем-то квестом, и в чем-то результатом переговоров с конкретным застройщиком, но такая возможность все же есть. Надо пытаться и не надо этого бояться.

 

Что будет с ценами дальше?

Это определяет каждый следующий запущенный большой амбициозный проект. По ощущениями на данный момент планки по ценам определились, хаоса нет.

Ближе к окраинам они так сильно не выросли. То есть и вовсе, здесь рост есть, но не критический. Пока.

Можно найти на уровне 900 и даже чуть ниже за метр. Там проблема земли стоит чуть менее остро, она не такая дорогая, как в центре. И это позволяет застройщикам строить дешевле.

Но никакого намека на то, что цены будут падать, даже близко нет. Цены или медленно растут (как на окраинах) или резкими скачками, как в центре при запуске ярких и амбициозных проектов.

И как ценам подать, если застройщики говорят, что у них себестоимость строительства близко к 1000 евро за метр, если речь про тех, кто строит нормально? Они, конечно, зарабатывают, но не так много.

Но и цена 880-900 очень даже встречается. И это хорошая цена. Цена в 1100-1150 может быть в очень хороших, очень качественных проектах, но не в центре, при этом и не окраинах.

 

Стоит ли уходить на вторичку?

Вторичка пока медленно крутит головой. Что-то где-то тоже подрастает. Некоторые дома на вторичном рынке выглядят довольно хорошо.

Поэтому, естественно, владельцы с криками «вон там, через дорогу уже 1500, а мы что, хуже?» и выставляют квартиру, скажем, по 1400 (реальный пример).

А между тем даже симпатично выглядящая вторичка это вовсе не те же качества, что у квартиры в новостройке. Хоть немного, но хуже. Факт.

А если разница в цене не очень большая, то вторичка — это всегда проигрыш по цене. Если еще посчитать налог и ремонт.

Единственно, что оправдывает вторичку, это если хочется квартиру непременно в строгом центре и денег не так много. Тогда имеет смысл посмотреть на салонские квартиры. Вторичка с историей, которая хотя бы оправдана.

Вторичка, которая по своим свойствам даже близко не напоминает современные стандарты (скажем, квартиры в старых советских панельных домах), может стоит дешевле. Но здесь для каждого вопрос — нужно ли это вам. Я, например, в таком доме жить просто не хо-чу.

Такой подъезд здесь возможен только в новом жилье.

И всегда это вопрос не только первоначальных вложений. Нужен помнить и про все остальные моменты: ремонты, налог, размер коммунальных, ликвидность. И то, что это навсегда морально устарело.

Что касается вторички, то в «Новистане» пробовали продавать вторичку, которая внешне похожа на новостройку. Дом симпатичный, квартира как новая, отремонтированная. А счет за информатику — 18 тыс. динар. В Грбавице вон таких вариантов хоть отбавляй.

 

Итог

Вот такой у меня получился экскурс по ценам, причинам их роста. Но по-прежнему никто не отменял и того, что где-то на этом рынке может быть ваш объект и если ему суждено быть вашим и есть какие-то объективные предпосылки для этого, то несмотря ни на какой рост и нервную ситуацию на рынке, он будет вашим. Главное, хоть что-то делать для этого.

Также можете посмотреть другие мои последние статьи на тему местных новостроек. На случай, если хотите разбираться в качестве местного жилья и понять, как купить практично, когда лишних денег нет.

Про качество строительства в Нови-Саде. Новостройка новостройке рознь.

Кейс №1: пятикомнатная в Нови-Саде за 72 тысячи евро (новостройка).

Супермаркет новостроек «Новистан» здесь. 

 

***

e4f31b82-78ba-48e1-8910-8be2c3aaa332
Друзья, чтобы не пропустить интересное на сайте, следите за новостями и анонсами "SofiTravel.ru" в соцсетях.

Ставьте лайк!